经典案例房屋买卖征收补偿款归属案

承办律师：张海水 吴韫珺

一审法院：南昌市东湖区人民法院

原    告：艾某

被    告：胡某  李某

二审法院：南昌市中级人民法院

上 诉 人：艾某

被上诉人：胡某  李某

一、终审裁判要点：

房屋买卖过程中遇到国家征收，无法继续办理房屋所有权过户登记，对于该房屋征收的补偿款系双方履行合同后购房人获得的直接收益，应归买房人所有。

二、原告主张与论述：

（一）诉讼请求及变更：

1、判决确认原被告签订的南昌市东湖区某巷某号某单元某室房屋买卖合同有效。

2、判令两被告履行办理房屋产权变更登记到原告名下的义务或判令两被告将房屋拆迁补偿款归还原告所有。

后变更为：判令被告赔偿原告损失85699.64元。

3、判决本案诉讼费用由两被告承担。

（二）起诉依凭的事实理由：

1998年，原告以人民币6万元的价格向两被告购买了位于南昌市东湖区某巷某号某单元某室的房屋一套。双方签订了购房协议，原告分两次向被告付清了购房款，两被告向原告交付了房产证和土地证原件，并移交了房屋占有。原告随即搬入居住，并对水电账户进行了变更，安装了有线电视。其后一段时间内出租给他人使用，现原告重新搬回自己居住。长期以来原告无数次向两被告要求办理房屋产权登记手续，但两被告一直以各种理由推脱，不予履行办理房屋产权过户登记手续的义务。现房屋即将拆迁，南昌市东湖区滕王阁广场及周边地铁旧城区改造项目房屋征迁工作分指挥部在征迁过程中也曾就该房屋争议进行多次调处，但未能就房屋产权及拆迁款分配为题达成一致。

原告认为，双方签订的房屋买卖合同真实有效，受法律保护。原告支付了全部购房款，履行了合同义务，被告将房屋转移交付给原告占有，理应履行将房屋产权过户登记到原告名下的义务。该房屋的拆迁补偿款也应当归原告所有。

起诉后获悉《南昌市东湖区人民政府房屋征收决定书》及《房屋征收公告》显示，涉案房屋的政府征收决定已经做出，依据《物权法》第二十八条之规定，涉案房屋已不能再行办理过户登记至原告的手续，原告双方的房屋买卖合同在法律上不能继续履行。由于被告的违约导致合同无法履行，被告应依法承担损失赔偿责任。

（三）原告证据

a、第一组证据：

1、拆迁指挥部出具的证明；

2、南昌市房管局出具的证明材料；

3、土地使用权证；

4、天锋房产收件收据；

证明：1、原被告签署了书面房屋买卖合同；

2、原告已向被告支付了全部购房款；

3、被告向原告交付了房产证、土地证原件

b、第二组证据：

5、客户用电服务卡及电费缴纳凭证；

6、用水服务卡及水费缴纳凭证；

7、南昌广播电视信息网络有限公司用户网改造登记表及缴费凭证；

8、南昌有限数字电视用户入网登记表；

9、房屋出租合同。

证明：原告一直实际占有使用本案所涉房屋，

c、第三组证据：

10、房屋征收决定书；

11、房屋征收公告及征收补偿方案。

证明：本案所涉房屋处于拆迁范围。

三、被告主张及论述：

（一）答辩主张

1、 原被告之间的房屋买卖协议形式上与实质上均不合法而无效。

2、两被告不需要对该买卖协议承担违约责任。

3、原告现在起诉已过诉讼时效。

（二）论证

1、房屋买卖协议上买受人方签字不是艾某本人而是邓某，艾某并未出具相应的授权委托书由邓某代签，出售方签字为被告李某，也无权对李某、胡某夫妻共有的房屋进行单独处分；且该房屋在双方在交易时处于限制交易期间，原告存在明显过错。

2、原告在房屋买卖协议中约定分两次支付房屋买卖款项，但原告并未足额支付，且该买卖协议实际不能履行是由于法律上的限制，原告对该房屋已实际使用并充分予以运用，并没有造成实际损失。

3、原告在2005年明知该房屋买卖协议无法履行的情况下一直未向被告要求履行，也未向法院提起诉讼，至今已过两年诉讼时效。

（三）证据：被告未提交证据。

四、一审判决及论证：

（一）判决：

1、原告艾某与被告李某签订的《住房买卖协议》有效。

2、被告胡某、李某于本判决生效之日起十日内共同返还原告艾某购房款6万元并共同支付该购房款按同期银行贷款利率的利息损失；

3、被告胡某、李某于本判决生效之日起十日内共同赔偿原告艾某购房款损失542503.05元；

4、驳回原告艾某其他诉讼请求。

（二）论证：

法院归纳本案争议焦点是：

1、涉案《住房买卖协议》是否在原被告之间成立？若成立，涉案房屋买卖协议是否有效？

2、两被告是否需要承担损害赔偿责任？如需要承担，本案损失如何确定？

3、本案是否已过讼诉时效？

一、关于第一个争议焦点。

根据《民法通则》第六十三条第一款、第二款、第六十五条第一款之规定，当事人可以通过代理人实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任，对于民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。本案原告艾某口头委托其姐夫邓某与被告李某签订《住房买卖协议》并予以认可，故《住房买卖协议》已在原告艾某与被告李某之间成立。对被告提出的原告未在《住房买卖协议》上签名且未出具相应的授权委托书由其姐夫邓某代签因而合同形式不合法的抗辩意见，本院不予采纳。涉案《住房买卖协议》签订后，原告艾某先后两次将购房款6万元交付给了被告李某，被告李某已将上述房屋交付给了原告艾某占有使用，该协议可以认定系原告艾某与被告李某的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，依法应认定有效。

对于被告提出的因被告李某无权单独处分该房屋而导致房屋买卖协议无效的抗辩意见，因与《物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的不影响合同效力”之规定及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在合同纠纷时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定不符，本院不予采纳。

对于被告提出的涉案房屋在双方交易时处于限制交易期间而无效的抗辩意见，因本案房屋属于房改房，其限制交易期间并非法律、行政法规规定，根据《最高人民法院关于适用，<合同法>若干问题的解释（一）》第四条之规定，本案房屋买卖协议效力并不因此而无效，故对被告该抗辩意见，本院不予采纳。

二、关于第二个争议焦点。

涉案《住房买卖协议》已依法成立并生效，作为合同当事人，原告艾某与被告李某均应依法依约履行。原告艾某已付清协议约定的购房款，被告李某虽已将涉案房屋交付给了艾某占有使用，但未为原告艾某办理所有权转移登记手续，现房屋已被征收，已无法再办理所有权转移登记手续，其合同目的无法实现，现原告艾某主张不要求继续履行其与被告李某签订的《住房买卖协议》要求李某赔偿损失，其主张实质系要求解除合同并赔偿损失，其主张于法有据，本院予以支持。

《住宅货币补偿核算清单》确定的各项补偿项目，原、被告均无异议，可以作为认定本案损失的依据。在合同解除情况下，原告艾某所付涉案房屋购房款6万元应予返还。该房款自付款日起所产生的按同期银行贷款利率计算的利息损失，作为直接损失，被告李某应予赔偿。因原告未能举证证明其第二次付购房款2万元的具体时间而被告又未能予以具体说明，本院按照房屋交易习惯参考涉案房屋载明的第一次申请办理交易时间2005年5月25日作为利息起算点。涉案房屋室内装修价值11000元以及装修所带分体壁挂空调900元，作为直接损失，被告李某应予赔偿。

涉案房屋因征收可获得的以下征收补偿利益：1、被征收房屋按估价的20%补助费118120.61元。2、提前搬迁按百分率分段奖励118120.61元，3、提前搬迁奖励12000元，临时安置补偿费5651.37元5、搬家补助费500元，6、电、燃气热水器迁移费100元，共计254492.59元。因原告艾某与被告李某签订《住房买卖协议》时，涉案房屋系由被告李某的配偶胡某申请房改，原告艾某并未证明被告李某签售涉案房屋买卖协议系经过胡某的同意或构成表见代理或事后取得被告胡某的追认，对于涉案房屋未能完成所有权转移手续登记，原告艾某也存在过错，且原告艾某对上述房屋亦实际使用多年，故对原告要求被告赔偿的上述征收补偿利益部分，本院不予支持。

因被告李某所负上述违约赔偿债务发生在与被告胡某婚姻关系存续期间，两被告又未能证明其与艾某曾约定上述债务为李某个人债务或者证明原告艾某明知两被告存在夫妻财产分别制，根据《最高人民法院关于使用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，被告李某所负上述债务违约赔偿债务，被告胡某应负共同偿还责任。

三、关于第三个争议焦点。

因原告艾某的所有权转移登记请求权具有物权请求权属性，不适用《民法通则》关于诉讼时效的规定，而本案诉讼前原被告亦未解除双方签订的《住房买卖协议》，原告艾某要求被告李某赔偿其未完成所有权转移登记而造成的损失的诉请，未超过诉讼时效，故对被告提出的本案已过诉讼时效的抗辩意见，本院不予采纳。

五、二审判决及论证：

（一）判决：

一、维持南昌市东湖区人民法院（2014）东民初字1905号民事判决第一项、第四项。

二、撤销南昌市东湖区人民法院（2014）东民初字第1905号民事判决第二项。

三、变更南昌市东湖区人民法院（2014）东民初字第1905号民事判决第三项为“被上诉人胡某、李某于判决生效之日起十日内赔偿上诉人艾某购房款损失756995.64元”如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

（二）论证：

双方当事人在二审均未提交新证据。本院二审对原审法院查明的事实予以确认。本院另查明，二审期间，上诉人艾某向本院表示其自愿补偿被上诉人胡某、李某10万元。

本院认为，上诉人艾某与被上诉人李某签订的《住房买卖协议》系双方真实意思表示，上诉人已按约支付购房款，并已实际入住房屋拆件，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条及《最高人民法院关于适用<合同法>若干问题的解释（一）》第四条之规定，该协议合法有效，双方均应按协议内容履行各自义务。现涉案房屋已被征收，无法办理过户手续，上诉人主张两被上诉人应按《住宅货币补偿核算清单》计算出的征收补偿金856995.64元对其进行赔偿，本院认为，该征收补偿金系双方履行合同后上诉人所获得的直接受益，上诉人的主张合理合法，应予支持。原审法院在支持购房损失后还判决了购房款的利息损失没有依据，故对该不当之处应予以变更。二审时，上诉人为了平息双方矛盾，自愿补偿两被上诉人人民币10万元，考虑上诉人购房后一直未提起诉讼主张过户，且被上诉人也积极配合拆迁工作，故本院确认两被上诉人赔偿上诉人756995.64元。